Jak chcielibyśmy mieszkać, na co nas stać i jak będzie wyglądać rynek w przyszłości? Przyglądamy się realiom mieszkaniowym

Co się dzieje na rynku mieszkaniowym w kraju i co powinno być istotne dla osób planujących zakup własnego lokum? Według Anity Makowskiej, analityk biznesowej Archicom, obecnie wchodzimy w bardzo ważną fazę dojrzewania rynku mieszkaniowego w Polsce, gdzie zaczynają panować reguły oparte w dużej mierze na modelach ekonomicznych i stabilności rozwoju (zakładając wykluczenie czynników zewnętrznych, w tym katastroficznych i geopolitycznych): Zaburzenia tych fundamentów stabilnej dynamiki wzrostu, które mogą pojawić się w najbliższych okresach, wynikać mogą w szczególności z szeroko rozumianej krótkofalowej polityki mieszkaniowej, w tym dostępności środków z programów rządowych ., ewentualnych zmian w opodatkowaniu nieruchomości mieszkaniowych bądź pojawienia się innych programów wspierających dojście do własności. Nie bez znaczenia będzie również poziom inflacji i stóp procentowych. Prognoza dla tych wskaźników jest dziś jednak optymistyczna dla klientów rynku mieszkaniowego – mówi.

Ceny mieszkań przy tym stale rosną, jednak trudna sytuacja z niską podażą – doświadczana w ostatnich kilku kwartałach – powoli wraca do normy. - Nie można jeszcze jednoznacznie stwierdzić, iż problem został zażegnany, a jedynie zmierza w kierunku poprawienia sytuacji na rynku. To wszystko toczy się na tle stale rosnących cen nieruchomości i niesłabnącego popytu. Wielu Polaków oczekujących na recesję na rynku mieszkaniowym przestało już w nią wierzyć i zaczęło aktywnie poszukiwać swojego wymarzonego lokum, zauważając, iż wybór jest dziś bardzo ograniczony. Stąd duża popularność nowo wprowadzanych projektów, dających szansę na zakup zgodny z własnymi oczekiwaniami – dodaje Anita Makowska.

A co radzi osobom, które poszukują mieszkania na własność? - Biorąc pod uwagę powyższe, osoby planujące zakup własnego lokum, niezależnie od preferencji, muszą stać się biegli w znajomości rynku nieruchomości nie tylko w zakresie obecnej oferty, ale i przygotowywanej przez deweloperów. Mieszkania bowiem szybko znikają, a oferta stale się zmienia. Z tej perspektywy kluczowa staje sprawna obsługa klienta, a także eksperckość i wsparcie doradcy – wyjaśnia.

Tyle, jeśli chodzi o ogólny przegląd sytuacji na rynku mieszkaniowym. Pora więc na więcej konkretów! Prezentowane dalej dane liczbowe pochodzą z raportu Echo Investment za 2022 rok "Nie ma jak w domu, czyli jak mieszkają Polacy".

Mieszkania Polaków pod lupą

Choć coraz częściej mówi się chociażby o mikrokawalerkach, dane liczbowe pokazują, że "typowe" polskie mieszkanie ma ok. 50 mkw. powierzchni i 3 pokoje. Ponad połowa (54 proc.) Polaków mieszka w lokalach, których metraż jest mniejszy niż 70 mkw.

Czy jesteśmy przy tym zadowoleni ze stanu mieszkań? Tu wyniki są całkiem optymistyczne. Blisko połowa osób ocenia stan mieszkania jako dobry, ewentualnie do drobnego odświeżenia. Według jednej piątej lokal nie wymaga żadnego remontu. Bardziej krytycznie do swojego "M" podchodzą Polki – 35 proc. z nich uważa, że mieszkanie wymaga generalnego lub częściowego remontu (dla Polaków jest to 30 proc.). Co ważne, większe interwencje potrzebne są w lokalach w kamienicach. Aż w 43 proc. z nich konieczny jest remont.

Własność czy najem?

Obecnie mniej więcej 80 proc. Polaków ma mieszkanie własnościowe. Pod względem analizy wiekowej widać natomiast, że takie przywiązanie do własności rośnie w miarę tego, jak stajemy się starsi. Około dwa razy mniej osób w wieku 18-24 lata ma własne "M" w porównaniu do 40- czy 50-latków. Własne lokum nabywamy najczęściej po 35. roku życia, młodzi zaś częściej mieszkają w wynajmowanych lokalach.

Decyzja o wynajmowaniu mieszkania to oczywiście nie tylko kwestia wieku. Dla 67 proc. osób chodzi tu o możliwości finansowe (brak środków na zakup mieszkania na własność). Inne powody to m.in. niechęć do wiązania się z kredytem (22 proc.), konieczność wyrzeczeń finansowych (15 proc.) czy potrzeba elastyczności, którą ogranicza zakupione mieszkanie (13 proc.). Atuty mieszkania na własność? Przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa (45 proc.), przywiązanie do własności (37 proc.), zabezpieczenie na przyszłość (34 proc.), swoboda aranżacyjna (24 proc.) i dobra inwestycja (23 proc.).

Warto przy tym zwrócić uwagę na to, że polski rynek najmu jest jednym z najmniej rozwiniętych w Unii Europejskiej. Przykładowo w Niemczech chodzi tu o 50 proc. społeczeństwa. W Polsce jest to zaledwie ok. 20 proc. mieszkańców. Niemniej można spodziewać się rozwoju tego rynku m.in. z uwagi na rosnące ceny lokali na własność czy większą potrzebę elastyczności (typową chociażby dla pokolenia cyfrowego wkraczającego na rynek).

Potrzeby mieszkaniowe, czyli czego nam brakuje

Ponad połowa Polaków chciałaby, aby ich kolejne lokum składało się z 3 lub 4 pokoi (odpowiednio 36 proc. i 25 proc.). Co ciekawe, zmienia się to dopiero w wieku przedemerytalnym, kiedy już chętniej wybieramy mieszkania o mniejszej liczbie pokoi. Potencjalne potrzeby nieco różnią się też w podziale na płci. Polkom najbardziej brakuje dodatkowego pokoju (24 proc.), lepszego rozkładu pomieszczeń (24 proc.), balkonu/tarasu (19 proc.), a Polakom – garażu (23 proc.), dodatkowego pokoju (22 proc.), lepszego rozkładu pomieszczeń (17 proc.).

Na tym jednak nie koniec wymagań i potrzeb, ponieważ nie kończą się one na parametrach samego mieszkania czy wnętrza. Coraz bardziej zwracamy uwagę na otoczenie i powiązany z nim komfort codziennego życia. Nie bez znaczenia jest również rosnąca świadomość ekologiczna. - Wśród megatrendów, na których rynek mieszkaniowy skupia się dziś najbardziej, wymienić można w szczególności zmiany środowiskowe i zrównoważony rozwój. Podejście, które w centrum stawia naszą planetę, jest dziś wszechobecne, ale zastosowanie go w sektorze, który dotyczy w zasadzie każdego człowieka (mieszkanie nie ma substytutu), to kluczowa sprawa dla naszej przyszłości. Nowe podejście do projektowania i cyrkularności budynków jest więc swoistym must have, a jego "trendowość" wynika wyłącznie ze wzrostu świadomości, co bardzo cieszy. Cytując dra Guya McPhersona, profesora zasobów naturalnych i ekologii: Jeśli naprawdę uważasz, że gospodarka jest ważniejsza niż środowisko, spróbuj wstrzymać oddech podczas liczenia pieniędzy – mówi Anita Makowska.

W tym kontekście szczególnie ciekawe są też efekty ograniczeń pandemicznych, widoczne w badaniach. 55 proc. respondentów chciałoby mieć na osiedlu dużo zieleni oraz przestrzeni do wypoczynku. Dla 33 proc. ważna jest też przestrzeń do rekreacji i budowania więzi społecznych. Inne wskazywane potrzeby to obecność punktów handlowych na osiedlu (26 proc.), technologie bezdotykowe np. przy otwieraniu furtki (25 proc.), punkty usługowe, takie jak np. salon fryzjerski (24 proc.), atrakcje dla dzieci typu plac zabaw (21 proc.), wydzielone miejsca do pracy na osiedlu (16 proc.). Pokazuje to również, że na znaczeniu będzie zyskiwać koncepcja miasta 15-minutowego, czyli osiedli i części miasta tak projektowanych, by wszystkie swoje potrzeby dało się realizować w promieniu maksymalnie 15 minut spaceru od mieszkania. To zaś wiąże się z ideą szeroko rozumianego zrównoważonego rozwoju – tak istotnego dla środowiska.Ponad połowa Polaków chciałaby, aby ich kolejne lokum składało się z 3 lub 4 pokoi (odpowiednio 36 proc. i 25 proc.). Co ciekawe, zmienia się to dopiero w wieku przedemerytalnym, kiedy już chętniej wybieramy mieszkania o mniejszej liczbie pokoi. Potencjalne potrzeby nieco różnią się też w podziale na płci. Polkom najbardziej brakuje dodatkowego pokoju (24 proc.), lepszego rozkładu pomieszczeń (24 proc.), balkonu/tarasu (19 proc.), a Polakom – garażu (23 proc.), dodatkowego pokoju (22 proc.), lepszego rozkładu pomieszczeń (17 proc.).

Na tym jednak nie koniec wymagań i potrzeb, ponieważ nie kończą się one na parametrach samego mieszkania czy wnętrza. Coraz bardziej zwracamy uwagę na otoczenie i powiązany z nim komfort codziennego życia. Nie bez znaczenia jest również rosnąca świadomość ekologiczna. - Wśród megatrendów, na których rynek mieszkaniowy skupia się dziś najbardziej, wymienić można w szczególności zmiany środowiskowe i zrównoważony rozwój. Podejście, które w centrum stawia naszą planetę, jest dziś wszechobecne, ale zastosowanie go w sektorze, który dotyczy w zasadzie każdego człowieka (mieszkanie nie ma substytutu), to kluczowa sprawa dla naszej przyszłości. Nowe podejście do projektowania i cyrkularności budynków jest więc swoistym must have, a jego "trendowość" wynika wyłącznie ze wzrostu świadomości, co bardzo cieszy. Cytując dra Guya McPhersona, profesora zasobów naturalnych i ekologii: Jeśli naprawdę uważasz, że gospodarka jest ważniejsza niż środowisko, spróbuj wstrzymać oddech podczas liczenia pieniędzy – mówi Anita Makowska.

W tym kontekście szczególnie ciekawe są też efekty ograniczeń pandemicznych, widoczne w badaniach. 55 proc. respondentów chciałoby mieć na osiedlu dużo zieleni oraz przestrzeni do wypoczynku. Dla 33 proc. ważna jest też przestrzeń do rekreacji i budowania więzi społecznych. Inne wskazywane potrzeby to obecność punktów handlowych na osiedlu (26 proc.), technologie bezdotykowe np. przy otwieraniu furtki (25 proc.), punkty usługowe, takie jak np. salon fryzjerski (24 proc.), atrakcje dla dzieci typu plac zabaw (21 proc.), wydzielone miejsca do pracy na osiedlu (16 proc.). Pokazuje to również, że na znaczeniu będzie zyskiwać koncepcja miasta 15-minutowego, czyli osiedli i części miasta tak projektowanych, by wszystkie swoje potrzeby dało się realizować w promieniu maksymalnie 15 minut spaceru od mieszkania. To zaś wiąże się z ideą szeroko rozumianego zrównoważonego rozwoju – tak istotnego dla środowiska.

Trendy mieszkaniowe – jak szybko się zmieniają i które mogą "rosnąć"?

Jakie jeszcze trendy na rynku mieszkaniowym da się zaobserwować? Poza zmianami środowiskowymi oraz zrównoważonym rozwojem warto pamiętać o kwestiach demograficznych. - Starzenie się społeczeństwa będzie je zmieniać i tworzyć nowe wzorce konsumpcji. W przypadku rynku mieszkaniowego mówimy tu nie tylko o zapotrzebowaniu na domy opieki, ale również mieszkania specjalne, dostosowane do ograniczeń fizycznych wszelkiego rodzaju, a także inwestowanie w tereny miastotwórcze bądź tworzenie ich od zera. Tak jak należy spodziewać się większej personalizacji zdrowia, tak i w budownictwie adaptacyjność do zmian i elastyczność projektów powinny być kluczowymi cechami każdej przestrzeni mieszkalnej – zauważa Anita Makowska.

Kolejny megatrend, na który wskazuje ekspertka, to rozwój nauki – w tym technologii i biotechnologii. - Postępy w dziedzinie robotyki zmieniają nie tylko sposób, w jaki pracujemy, ale i sposób, w jaki żyjemy, mieszkamy, uczymy się i bawimy. W sektorze budownictwa wpływ nowoczesnej technologii rozpoczyna się już na etapie projektowania, a zwieńczeniem są rozwiązania w mieszkaniach, które w szczególności w tematach rutynowych, związanych z organizacją życia, mają nas odciążyć na co dzień. Zaawansowana inżynieria wkracza również w obszary wspólne naszych osiedli, a nawet szerzej – w miasto rozumiane jako jednostka urbanistyczna. Lepsze procesy produkcyjne i udoskonalone projekty zmieniają nasze życie na naszych oczach i będą walczyć ze zmianami klimatycznymi.

Istotny jest także wzrost znaczenia ekonomii usług, w tym subskrypcyjny model życia, oparty na elastycznym najmie. - Odejście od własności zauważalne będzie zarówno z powodu nowego modelu życia, jak i niedostępności cenowej mieszkań. Należy spodziewać się erozji starych podziałów między produktami a usługami. Wiąże się to jednak z profesjonalizacją modelu dziś utożsamianego przez polskie społeczeństwo z porażką, a więc z najmem, który docelowo ma zaoferować nam większe poczucie bezpieczeństwa, wolności i lepszą jakość niż dzisiejsza postawa "ciasne, ale własne" – mówi Anita Makowska.

Co czeka polski rynek mieszkaniowy w przyszłości?

Podsumowując opisane megatrendy, a także zmiany w potrzebach mieszkaniowych, można wskazać istotne zjawiska, które mają szanse mocno zaznaczyć się na rynku mieszkaniowym:

·       Wielofunkcyjność mieszkań i przestrzeni wspólnych: Kluczowa jest tu opcja szybkiej i zwinnej adaptacji do zmian i dynamiki potrzeb. Do tego dochodzą projekty oparte na wariantach.

·       Częstsze i łatwiejsze zmiany mieszkań: to jedna z konsekwencji wejścia na rynek pokolenia ludzi mobilnych, cyfrowych, którzy właśnie tego oczekują.

·       Poszukiwanie lokali gotowych do wprowadzenia: czyli rosnące znaczenie wykończenia "pod klucz". Można to zresztą powiązać z potrzebami pokolenia cyfrowego do częstszych zmian.

·       Minimalizacja i automatyzacja: chodzi tu zwłaszcza o ograniczanie czasu spędzanego na codziennych czynnościach. Komfort i "szybkość" usprawniają m.in. rozwiązania typu smart, ale też np. bliskość usług.

·       Miasto 15-minutowe: istotne w kontekście chociażby zrównoważonego rozwoju, a także ogólnej potrzeby mieszkańców osiedli, by jak najwięcej przestrzeni usługowych i rekreacyjnych znajdowało się w odległości spacerowej.

·       Coraz mniejsze powierzchnie mieszkaniowe: to jedna z konsekwencji galopujących cen nieruchomości. Jednocześnie rośnie świadomość w zakresie dobrych, funkcjonalnych projektów. Innymi słowy – miarą sukcesu nie musi być duży metraż, lecz maksymalne wykorzystanie nawet tego niewielkiego, z poszanowaniem zasad ergonomii i zrównoważonego rozwoju.

·       Modernizacja budynków zgodnie z rosnącymi potrzebami mieszkańców: do tego też dochodzi szukanie przestrzeni na części wspólne.

·       Zieleń jako standard: "betonowa dżungla" powinna odchodzić do lamusa.

·       Coraz wyższe standardy: dotyczy to m.in. obsługi klienta docelowego, ale też mocnej rywalizacji w proponowaniu udogodnień (swoisty "wyścig zbrojeń").